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王兵律师 王兵律师毕业于西南政法大学,现系重庆平正律师事务所执业律师、合伙人,重庆市律协第2、3、4届行政业务委员会委员、第7届民事业务委员会委员。执业十几年来,承办了大量的民事、经济案件及刑事辩护,因精湛的业务技巧和深厚的法... 详细>>

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律师姓名:王兵律师

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成功案例

转租期限超过承租人剩余租赁期限部分是否有效?

  甲将自己名下的一套房屋出租给承租人乙,并与其签订了房屋租赁合同,租期五年。承租后不久,乙经房东甲同意将该承租房屋转租给第三方,但并未告知房东甲转租期限。如今该房屋租赁合同即将到期,甲表示不再与乙续租并要求次承租人在租赁合同到期时搬离,但次承租人以自己和乙的租赁期未到,且转租经过房东甲同意为由拒绝搬离。

  问题:转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分是否有效,次承租人是否应腾房?

  

  律师解答:

  我国《合同法》第224条第一款规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”乙转租时征得了甲的同意,转租合同有效。

  最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”签订转租合同时,乙与次承租人均未告知甲转租期限,根据规定,转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分的约定无效。

  最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”根据此规定,次承租人如拒绝腾房,甲可向法院提起诉讼请求次承租人腾房,并有权向其主张逾期腾房的占有使用费。次承租人腾房后,可另案向法院起诉,要求乙承担损失赔偿责任。

  

 


 



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